“єОселя” 2026 радикально змінила правила

2026 року змінилися умови програми доступного кредитування житла «єОселя». Уряд вніс зміни ще у грудні 2025 року. З одного боку, є позитив ― мобілізовані військові зможуть оформити іпотеку під 3%, як і контрактники. З іншого ― з’явилися суттєві обмеження, які стосуються площі та ціни об’єкта. Розбираємося, як оновлення умов вплине на попит державної іпотеки та на ринок нерухомості загалом.<br /><br /><img src=”https://businessua.com/uploads/images/2026/4678_0pyhegc89cwlrfobo0tgtjikd2bjm44u_54519b3f.jpg” border=”0″ width=”750″ height=”478″ alt=”4678_0pyhegc89cwlrfobo0tgtjikd2bjm44u_54519b3f.jpg (35.99 Kb)” /> Статистика<br /><br />2025 року українці отримали 7769 кредитів на придбання житла на загальну суму 14,8 млрд грн, повідомило Мінекономіки. Найбільше пільгових кредитів під 3% отримали військовослужбовці та представники сектору безпеки (2891), а під 7% ― громадяни без власного житла (2826).<br /><br />Найбільше іпотеку з державною підтримкою брали у таких регіонах:<br /><br />Київська область ― 2299;<br />Київ ― 2037;<br />Львівська область ― 501;<br />Івано-Франківська область ― 488.<br /><br />Більшість позичальників купували об’єкти первинного ринку (4881), а 2888 кредитів видали на покупку житла на вторинному.<br /><br />«Укрфінжитло» повідомляє, що більшість державних іпотек ― близько 90% ― видають три банки. Це Ощадбанк, ПриватБанк та Укргазбанк.<br /><br />Попит на програму 2026 року<br /><br />На початку 2026 року програмою «єОселя» вже скористалися 1208 громадян, дані станом на 23 лютого.<br /><br />Як і 2025 року, найактивнішими позичальниками є військовослужбовці, представники сектору безпеки та громадяни без власного житла.<br /><br />Не змінилася і трійка лідерів серед регіонів за кількістю виданих кредитів: Київська область, Київ і Львівщина.<br /><br />Порівняння умов програми до і після змін<br /><br />Грудневі зміни умов реалізувалися поетапно. Спочатку уряд розширив категорії українців, які можуть оформити державну іпотеку на пільгових умовах під 3%. Цю можливість від 11 січня отримали мобілізовані військовослужбовці.<br /><br />Від 9 лютого умови «єОселі» стали жорсткішими. Вони стосуються обмежень щодо наявного житла, площі та вартості об’єкта купівлі, а також терміну відчуження житла.<br /><br />Ключові зміни державної програми, які вже діють:<br /><br />розширення переліку пільгових категорій ― тепер мобілізовані військовослужбовці можуть взяти кредит на житло під 3%;<br />учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житловою нерухомістю загальною площею 52,5 кв. м на одну особу чи на родину з двох;<br />максимальна ціна 1 м² не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10% (гранична вартість 1 м² = опосередкована вартість будівництва житла в регіоні * на коефіцієнт 2);<br />максимальна вартість житла не може бути вищою за 10% від граничної (гранична вартість = гранична вартість 1 м² * нормативну площу);<br />встановлено фіксовану межу площі житла ― 115,5 м² для квартири та 125,5 м² для будинку ― і вона не змінюється незалежно від кількості членів родини.<br /><br />термін відчуження житла до подавання заявки збільшився від 12 до 36 місяців.<br /><br />Незмінними залишилися термін кредитування (від одного до 20 років) і розмір першого внеску (від 10% для молоді до 25 років і від 20% для інших позичальників, а також особливі умови для ВПО).<br /><br />Як зміна умов вплине на ринок нерухомості<br /><br />Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості, вважає, що нові обмеження державної іпотеки зменшать кількість об’єктів, доступних для купівлі. Наприклад, у Києві та найближчих передмістях більшість нових проєктів комфорт-класу виходять за ці рамки навіть без маржі.<br /><br />«Причина проста: нормативна ціна не відповідає поточній собівартості будівництва з урахуванням подорожчання матеріалів, логістики, енергії та обов’язкових безпекових рішень. У результаті в межі „єОселі“ вписуються або поодинокі об’єкти нижнього сегмента, або окремі черги, де ціна зафіксована раніше», ― зазначає Вікторія Берещак.<br /><br />Що це означає для потенційного покупця? Складається така ситуація: формально він підходить під програму, але фактично не має вибору житла, яке відповідає базовим очікуванням щодо якості та локації.<br /><br />«Щоб програма працювала ефективно, нормативна ціна має переглядатися щонайменше раз на рік і бути прив’язаною до реальної динаміки собівартості, а не усереднених показників, ― вважає експертка.<br /><br />Чи не зменшиться попит на «єОселю»<br /><br />«Люди в умовах війни ухвалюють рішення про купівлю житла раціонально, оцінюючи не лише ставку, а й якість об’єкта, ліквідність і сценарій життя в ньому. Коли учасник програми не може знайти відповідне житло в межах дозволеної ціни, він або відкладає покупку, або переходить у вторинний ринок, або шукає альтернативні фінансові моделі на первинці. У результаті формується відкладений попит, і „єОселя“ не стає драйвером ринку», ― розповіла Берещак.<br /><br />Експертка прогнозує попит на альтернативні програми іпотеки, насамперед ― довгострокові розтермінування від девелоперів. Важливою перевагою є фіксація вартості житла на старті.<br /><br />«Такі програми дають більший вибір об’єктів, менше обмежень щодо ціни за квадрат і швидше ухвалення рішення, навіть якщо вони формально дорожчі», ― пояснює оглядачка ринку нерухомості.<br /><br />Цей сценарій є справедливим для Києва та умовно безпечних регіонів, але не для областей, наближених до фронту. Так, у Дніпрі, Харкові, Одесі й інших містах забудовники рідко пропонують довгострокові розтермінування. Тому в цих регіонах попит на «єОселю» якщо і впаде, то незначно.<br /><br />Рієлтор Ігор Клімов вважає, що нові умови не відлякнуть покупців: «Програма вигідна — за всю історію таких відсоткових ставок не було. Молоді люди не завжди можуть дозволити собі житло, тому купують саме за цією програмою. Переселенці також. Вибір буде трохи меншим, але я не думаю, що це критично вплине на ринок».<br /><br />Він пояснює, що наразі у Дніпрі близько 50% угод купівлі-продажу житла відбувається саме завдяки програмам державної підтримки ― «єОселя» та «єВідновлення».<br /><br />А як щодо девелоперів?<br /><br />Вікторія Берещак зазначає, що участь у «єОселі» означає жорсткий ціновий коридор, який не завжди покриває економіку проєкту: «Для девелопера це або робота з мінімальною маржею, або обмеження кількості квартир, які він готовий продавати через програму. У результаті у програмі залишатимуться переважно великі девелопери з диверсифікованими портфелями, а середні й малі компанії поступово виходитимуть або зменшуватимуть свою присутність».<br /><br />Ігор Клімов зазначає, що забудовникам вигідно продавати об’єкти в межах програми «єОселя». Звісно, йдеться не про преміумсегмент, але він і раніше був поза увагою державної іпотеки.<br /><br />«Девелопери зацікавлені в цій програмі, адже це означає прозору схему надходження коштів — без жодних тіньових моментів. Для забудовника це однозначний плюс», ― пояснює Ігор Клімов.<br /><br />Отже, нові умови «єОселі» розширюють перелік пільгових категорій, яким доступна державна іпотека під 3%, але водночас вводять жорсткіші обмеження для всіх позичальників. Доступних об’єктів стане менше. До чого це призведе ― до відкладеного попиту, адаптації покупців до нових умов чи переорієнтації на альтернативи — покаже статистика.<br />