Як правильно укладати договорі про оренду землі

Договір оренди землі підписують не на рік і не на два — часто йдеться про 7, 10 або навіть кілька десятків років. Саме тому будь-яка неточність чи невигідна умова з часом може обернутися серйозною проблемою. Щоб не втратити контроль над своєю ділянкою, перед підписанням варто звернути увагу на ключові «червоні прапорці», які сигналізують про потенційні ризики. Із посиланням на компанію «Земельний фонд України» розпзовідаємо, що може вказувати на тривожні дзвіночки.1. Нечіткі умови розірвання договоруТривожний сигнал — коли договір дозволяє орендарю розірвати його в односторонньому порядку, але не дає такого ж права орендодавцю.У договорі має бути чітко прописано, як саме його можна розірвати:за який термін потрібно попередити іншу сторону,чи передбачені штрафи,чи є право на розірвання у разі несплати орендної плати.Без цих умов власник ризикує залишитися «прив’язаним» до оренди без реальної можливості вийти з неї.2. Автоматичне продовження договоруЧасто власники розраховують, що після закінчення строку земля повернеться до них. Але в договорі може бути прописана автоматична пролонгація — на той самий строк і на тих самих умовах.У чому ризик? Можна просто проґавити дату завершення договору, тоді як орендар не нагадає про неї навмисно. У результаті ділянка знову здається в оренду ще на кілька років — і на невигідних умовах.Краще рішення — переважне право на укладення нового договору замість автоматичного продовження.3. Фіксована орендна плата без індексаціїЯкщо в договорі вказана конкретна сума орендної плати в гривнях без індексації чи прив’язки до нормативної грошової оцінки землі, це серйозний мінус.Чому це проблема? Через кілька років така сума може втратити реальну вартість через інфляцію. Тому в договорі обов’язково має бути механізм перегляду орендної плати.4. Право на забудову або зміну призначення земліВажливо перевірити, чи не дозволяє договір орендарю зводити капітальні споруди або змінювати цільове призначення ділянки.У чому небезпека? Після будівництва складу, ангара чи іншої споруди орендар може отримати переважне право на землю під цією будівлею. На практиці це один із поширених механізмів «тихого» рейдерства.5. Договір діє навіть після смерті власникаОкремої уваги потребують пункти, де зазначено, що у разі смерті орендодавця договір не припиняється, а спадкоємці автоматично зобов’язані його виконувати.Чому це ризиковано? Таке формулювання фактично позбавляє спадкоємців можливості переглянути умови договору або повернути землю у власне користування після вступу в спадщину.