Ринок житлової нерухомості США сьогодні

Ринок житлової нерухомості США після кількох доволі турбулентних років входить у фазу відносної стабільності. Попит є. Але поведінка покупців помітно змінилася. Замість імпульсивних рішень спостерігаються цифри та докладні розрахунки. Зокрема, і відносно реальної рентабельності, а ще в плані витрат на довгострокову перспективу.<br /><br /><img src=”https://businessua.com/uploads/images/2026/pokupka-nedvizhimosti-1_5eac7e5e.jpg” border=”0″ width=”750″ height=”643″ alt=”pokupka-nedvizhimosti-1_5eac7e5e.jpg (233.04 Kb)” /> Що ж зараз купують з нерухомості в США та скільки це коштує? За коментарями ми звернулись до кількох експертів. Найдокладніші відповіді надала юристка практики нерухомості та будівництва компанії «Приходько та партнери» Тетяна Тернавська.<br /><br /> Вона зазначила, що «на сьогодні ринок виглядає обережним, але здоровим».<br /> <br />Зауважила, що «клієнти більше не купують, як це було кілька років тому. Майже кожна угода починається з детального прорахунку бюджету, податків і реальних щомісячних витрат».<br /><br />Якщо треба виїхати в США, то тут буде в пригоді страхування для виїзду за кордон.<br /> <br />Поточні тенденції на ринку житлової нерухомості в США<br /><br />Стабільну активність на цьому ринку підтримує й внутрішній попит й інтереси іноземців, зокрема українців. Високі ставки в договорах іпотеки покупців більше не шокують. Вони вже сприймаються, просто як нова реальність, в межах якої доводиться ухвалювати рішення.<br /><br />З практики супроводу угод можна зробити висновки, що покупці ретельніше та уважніше рахують:<br /><br />майбутні платежі за іпотекою;<br />податок на нерухомість, який доведеться сплатити;<br />суми за страховими виплатами;<br />платежі HOA (homeowners association), якщо йдеться про таунхауси чи кондомініуми.<br /><br />Таке відповідальне ставлення помітно зменшує кількість імпульсивних покупок і підвищує якість угод.<br /><br />Скільки коштує житло: орієнтовні бюджети<br /><br />Різниця в цінах між штатами суттєва, навіть місто та його район мають значення. За відомостями з практики супроводу угод можна зробити висновки, що:<br /><br />в Каліфорнії на покупку треба готувати від 750 тис. доларів (це середній бюджет);<br />в Нью-Йорку виходить трохи дешевше — від 650−700 тис. доларів;<br />у більшості районів Техасу житло коштуватиме, в середньому, 450−500 тис. доларів.<br /><br /> Але бувають і вищі цінники.<br /><br />Якщо, наприклад, в Лос-Анджелесі покупець за 600−700 тис. доларів зможе придбати невеликий будиночок чи кондомініум, то у Флориді за такі ж гроші можна буде взяти окремий цілком повноцінний будинок та ще й з прилеглою земельною ділянкою.<br /><br />Які формати житла зараз у пріоритеті<br /><br />«Фаворитами ринку» експерти називають:<br /><br />single-family homes (одноповерхові будинки);<br />таунхауси.<br /><br />Особливий попит на таке житло в регіонах в США серед сімей та покупців які раніше орієнтувалися виключно на великі міста. Тобто, зміни в пріоритетах.<br /><br />«Наприклад, сім’я з бюджетом на 450−500 тис. доларів, яка спочатку розглядала кондомініум у великому місті, у підсумку може обрати собі будинок у передмісті Техасу або Флориди. Так за ті самі гроші люди отримують більше простору і менші витрати щомісяця», — пояснює Тернавська.<br /><br />Таунхауси підходять тим, хто обирає компромісний варіант між окремим будинком та квартирою. Вони більш зручні в плані життя, більш вигідні в обслуговуванні ніж класичні апартаменти в місті.<br /><br />Кондомініуми стабільно актуальні. Але після аналізу ринку можна зробити висновок, що їхня роль наразі змінилася. Тепер, як зазначають експерти, їх частіше купують не для постійного проживання, а для оренди або короткострокових інвестицій.<br /><br />У дорогих мегаполісах саме цей формат залишається найреалістичнішим варіантом входження на ринок.<br /><br />Регіональні відмінності: куди і чому зміщується попит серед покупців<br /><br />Здавалося б ще нещодавно покупці прагнули придбати нерухомість в США в дорогих районах, в центрах мегаполісів. Але зараз тенденції помітно змінились. Попит активно «переходить» на більш доступні та спокійні регіони.<br /><br />За словами Тетяни Тернавської, клієнти дедалі частіше переглядають власні початкові плани. Експертка зазначає, що «люди, які раніше принципово розглядали Нью-Йорк або Каліфорнію, сьогодні погоджуються і на Південні штати. Різниця в бюджеті може сягати сотень тисяч доларів без суттєвої втрати якості життя».<br /><br />В яких штатах попит найвищий<br /><br />В агенціях нерухомості, які працюють з американським ринком, наголошують, що найактивніше купують житло у:<br /><br />Техасі;<br />Флориді;<br />Аризоні;<br />Північній Кароліні.<br /><br />Об’єкти вартістю до 400−450 тис. доларів в зазначених штатах продають набагато швидше, ніж аналогічні варіанти у дорожчих регіонах.<br /><br />Нью-Йорк та Каліфорнія залишаються привабливими з погляду ліквідності та в плані престижу. Але за словами фахівців «угоди там зазвичай складніші — і юридично, і фінансово».<br /><br />Первинний та вторинний ринок: приховані витрати<br /><br />На сьогодні, на ринку США різниця між новобудовами та вторинним житлом особливо відчутна.<br /><br />«Новобудови дорожчі, але клієнти отримують більш передбачувані витрати. На вторинному ринку після купівлі нерідко доводиться вкладати ще 30−50 тис. доларів у ремонт або приведення будинку у відповідність до вимог страхових компаній», — застерігають представники «Приходько та партнери».<br /><br />Разом із цим наголошують, що багатьох покупців об’єднує спільна помилка. Вони не враховують, «не закладають ці витрати наперед». В результаті, очікувана фінансова модель угоди може бути змінена, причому доволі суттєво.<br /><br />Сучасні інвестиції в нерухомість США. Що зараз краще працює<br /><br />Спроби швидко заробити на перепродажі ринок нерухомості в США більше не винагороджує.<br /><br />«Сьогодні виграють ті, хто орієнтується не на зростання ціни, а на стабільний орендний дохід», — підкреслюють експерти.<br /><br />До найбільш життєздатних інвестиційних проєктів вони відносять:<br /><br />таунхауси та будинки;<br />об’єкти, де оренда перекриває іпотеку, податки та утримання.<br /><br />Водночас найвигіднішими називають регіони, в яких населення активно мігрує.<br /><br />Щоб вірно оцінити рентабельність вподобаного варіанта, інвесторам треба врахувати:<br /><br />cap rate (коефіцієнт дохідності);<br />cash flow (свій реальний грошовий щомісячний потік);<br />термін окупності.<br /><br />«Часто клієнти відмовляються від угоди вже на етапі розрахунків — і це, на мій погляд, правильне рішення», — підкреслює юристка «Приходько та партнери».<br /><br />Податки та інші типові помилки покупців<br /><br />В більшості випадків іноземці, які купують нерухомість в США, недооцінюють супутні витрати, а саме:<br /><br />передбачений податок на нерухомість;<br />витрати на страхування;<br />HOA-платежі.<br /><br />Консультуйтесь попередньо з перевіреними експертами. У практиці частішають випадки, коли перелічені витрати роблять інвестицію не настільки вигідною, якою вона вважалася на старті.<br /><br />До найпоширеніших помилок можна віднести:<br /><br />Купівлю без глибокого аналізу запропонованої локації.<br />Орієнтир, в основному, на «вигідну ціну».<br />Ігнорування законів та інших юридичних нюансів.<br /><br />Переоцінка потенціалу в плані можливості швидкого перепродажу.<br /><br />Експерти впевнені, що в найближчі 12−24 місяці різких змін на ринку нерухомості не очікується. Ймовірним «сценарієм» вважають стабільність з помірними коливаннями цін<br /><br />В таких умовах виграють ті, хто буде рахувати наперед, діяти обережно, не чекати швидкого прибутку та обирати об’єкти з реальною цінністю.