Найбільш поширені помилки при купівлі нерухомості в Україні

Понад 20 пакетів проаналізованих документів від забудовників та щомісячне супроводження угод з нерухомістю дають право говорити про типові помилки, яких допускають покупці при купівлі майна або при інвестуванні у будівництво нерухомості.

Звичайно, як на первинному, так і на вторинному ринку є свої особливості, які потрібно враховувати. З однієї сторони, купівля на первинному ринку є більш привабливою, тому що об’єкт має «чисту» історію. З іншої сторони, при купівлі майна на вторинному ринку, одна зустріч продавця і покупця у нотаріуса і документи на квартиру у вас на руках, готовності об’єкта чекати не потрібно.

У будь-якому випадку кожен покупець обирає найоптимальніший для себе варіант вкладення коштів, тому пропонуємо розглянути найтиповіші ситуації, нехтування якими збільшує ризик отримати судовий спір замість запланованого майна.

Помилки під час купівлі готових об’єктів нерухомого майна

Помилка № 1. Не цікавитися історією продажу нерухомого майна

Поширена думка, що якщо договори купівлі-продажу готуються та посвідчуються нотаріусами, то це і є гарантія надійної угоди.

Тим не менше, існує багато судових спорів про визнання недійними договорів купівлі-продажу. Підстави для цього можуть бути різні. Наприклад:

– Квартира була продана чоловіком під час його проживання з жінкою у фактичному шлюбі. Потім дружина вирішила поділити спільне майно і звернулася до суду з позовом про визнання вже проданої квартири спільною сумісною власністю і, відповідно, визнання недійсним договору купівлі-продажу. У такому разі покупцю фактично потрібно буде доводити у суді добросовісність купівлі квартири.

– Також, часто трапляються ситуації, коли нерухомість належала продавцю на підставі свідоцтва про право на спадщину, тобто була продана одним із спадкоємців. Через деякий час після купівлі нерухомості, інші спадкоємці можуть також звернутися до суду про визнання недійсним договору купівлі-продажу, оскільки оспорюватимуть заповіт, на підставі якого квартира перейшла у власність продавця.

Правдивість таких ситуацій доводить актуальна судова практика.

Так, 18 березня 2021 року Оболонським районним судом м. Києва по справі № 756/12383/19 було визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири та відмовлено у задоволенні вимог покупця щодо визнання його добросовісним набувачем квартири. У подальшому, апеляційною інстанцією це рішення було скасовано та відмовлено у задоволенні всіх вимог. Тобто, в цьому випадку, для покупця все закінчилося позитивно.

Але погодьтеся, тривалого судового розгляду можна було уникнути, якби угода по купівлі цієї квартири була проаналізована детально.

Тому, рекомендуємо детально перевіряти історію об’єкта нерухомого майна перед його купівлею заради своєї ж безпеки і спокійного майбутнього.

Помилка № 2. Не перевірити власників квартири та документи, що підтверджують право власності

Радимо перед укладенням договору поцікавитися, які особи були власниками квартири з моменту введення її в експлуатацію.

Цих осіб можна буде перевірити на вебпорталі «Судова влада», в Єдиному реєстрі боржників. Так ви будете розуміти, чи притягалася особа до адміністративної відповідальності, чи відкриті стосовно неї виконавчі провадження, чи накладений арешт на квартиру, чи була нерухомість предметом спору, чи була передана в іпотеку тощо.

Також, не варто забувати про дрібниці. Уявіть, що після тривалих домовленостей з продавцем, ви нарешті зустрічаєтеся у нотаріуса, а він повідомляє вам, що не зможе провести реєстраційну дію по зміні власника, тому що за продавцем зареєстроване виконавче провадження через несплату штрафу за перевищення швидкості. Так, таке теж буває.

Звичайно, ці ситуації можна виправити, сплатити штраф і зрештою придбати нерухомість, але краще всю інформацію збирати заздалегідь, щоб зберегти час.

Помилка № 3. Переплутати аванс з завдатком

З моменту усної домовленості про купівлю квартири до нотаріального оформлення договору може минути більше тижня, тому покупці часто залишають продавцям завдаток як гарантію того, що дійсно придбають квартиру.

Тобто, завдатком є грошова сума, що передається продавцю у рахунок належних з покупця платежів та на забезпечення обов’язку купити квартиру. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено з вини покупця, то завдаток залишається у продавця. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено з вини продавця – завдаток повертається покупцю і продавцем додатково сплачується сума у розмірі завдатку (статті 570-571 Цивільного кодексу України).

Усі інші платежі, які не відповідають визначенню завдатку, є авансом. Аванс повертається незалежно від причин не укладення договору купівлі-продажу квартири.

Розписка, договір про передачу коштів, договір позики не будуть підтвердженням того, що покупець передав продавцю саме завдаток.

Тобто, для того щоб продавець, у разі відмові від продажу покупцю квартири, повернув покупцю завдаток у подвійному розмірі, потрібно перед укладенням договору купівлі-продажу квартири підписати договір завдатку, в якому передбачити, що сторони мають намір укласти договір купівлі-продажу квартири і передана сума є завдатком, який підлягає поверненню покупцю у подвійному розмірі, якщо продавець відмовиться продавати нерухомість.

До слова, поширена помилка зі сторони продавців – продати нерухомість з відстрочкою оплати, а потім вимагати у покупця повернення нерухомості у разі несплати коштів за договором. У такому випадку, продавцю навряд чи вдасться розірвати договір у судовому порядку і повернути квартиру. Він зможе лише вимагати стягнення неотриманих коштів. Така позиція була сформована Касаційним цивільним судом у справі № 194/342/15-ц від 22.09.2021.

Як бачимо, все має значення, навіть порядок розрахунків.