Яка ситуація на ринку житла в Німеччині

Після початку підвищення процентних ставок ціни на житло в Німеччині частково зросли через гострий дефіцит пропозиції та скорочення обсягів будівництва.<br /><br /><img src=”https://businessua.com/uploads/images/2026/1092_german-1_fcf9535f.jpg” border=”0″ width=”750″ height=”570″ alt=”1092_german-1_fcf9535f.jpg (108.45 Kb)” /> Водночас доступність житла дещо покращилася: процентні ставки частково знизилися, а доходи домогосподарств зросли. Проте через нове прискорення інфляції ситуація може знову погіршитися вже у короткостроковій перспективі.<br /><br />Про це йдеться у звіті Empirica-regio.<br /><br />Динаміка цін: новобудови та вторинний ринок<br /><br />У першому кварталі 2026 року ціни на новобудови демонстрували різноспрямовану динаміку:<br /><br />вартість окремих і напіввідокремлених будинків знизилася на 0,4% за квартал і на 0,1% у річному вимірі;<br />індекс цін на нові квартири зріс на 0,2% за квартал і на 1,6% за рік.<br /><br />На вторинному ринку:<br /><br />ціни на окремі будинки знизилися на 0,2% за квартал, але зросли на 1,3% у річному вимірі;<br />індекс цін на квартири зріс на 0,7% за квартал і на 2,1% за рік.<br /><br />Що стримує ринок<br /><br />Подальше відновлення ринку ускладнює зростаюча економічна невизначеність.<br /><br />Серед ключових ризиків:<br /><br />втрата конкурентоспроможності німецьких компаній через тарифи та високі ціни на енергоносії;<br />уповільнення зростання доходів населення;<br />ризики скорочення заробітних плат, бонусів або робочих місць.<br /><br />Водночас ціни на новобудови залишаються відносно стійкими через високі витрати на будівництво та жорсткі регуляторні вимоги. Нові ініціативи, такі як «Bauturbo» або «Gebäudetyp-E», поки не призвели до суттєвого пожвавлення будівництва, зазначають експерти ринку.<br /><br />Доступність житла знову погіршується<br /><br />Доступність житла визначається не лише цінами, а й навантаженням на доходи домогосподарств.<br /><br />Якщо витрати на оренду залишалися стабільними, то витрати на обслуговування іпотеки зростають із першого кварталу 2025 року через підвищення ставок і цін.<br /><br />У першому кварталі 2026 року цей тренд посилився через новий пік процентних ставок.<br /><br />Прогноз на 2026 рік: помірне зростання<br /><br />За оцінками Investropa, ймовірність відновлення зростання цін у 2026 році є середньою.<br /><br />Базовий сценарій передбачає:<br /><br />зростання цін на 3−5% у середньому по країні;<br />у найбільших містах — Мюнхені, Берліні, Гамбурзі та Франкфурті — можливе зростання на 5−7% за умови подальшого зниження іпотечних ставок.<br /><br />Водночас повернення до різкого зростання понад 10%, як у 2020−2021 роках, вважається малоймовірним.<br /><br />Ключовим фактором для активізації попиту може стати зниження іпотечних ставок нижче 2,5%.<br /><br />Чи можливе падіння цін<br /><br />Ймовірність значного зниження цін на житло в Німеччині у 2026 році експерти оцінюють як низьку.<br /><br />Основною причиною є структурний дефіцит житла, який підтримує ціни, особливо у великих містах.<br /><br />Роль процентних ставок<br /><br />Головним ризиком для ринку залишається можливе різке зростання іпотечних ставок понад 4,5%, що могло б суттєво обмежити доступність кредитів і знизити попит.<br /><br />Втім, більшість аналітиків очікують, що ставки ЄЦБ у 2026 році залишатимуться стабільними або дещо знизяться, а іпотечні ставки коливатимуться в межах 3−3,5%.<br />Тому сценарій різкого падіння ринку наразі вважається малоймовірним.