Іпотечна квартири: чи можна її продати?

В Україні за оформлення продажу іпотечної квартири беруться вкрай рідко: ні нотаріуси, ні банківські установи не зацікавлені у підписанні таких договорів. Адже, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», реалізація житла з обтяженням заборонена. Нотаріуси посвідчують укладення угод про продаж іпотечної нерухомості дуже рідко. Finance.ua як портал, що стежить за ринком нерухомості, розповідає про причини та способи продажу квартири в іпотеці.Як зазначають експерти порталу Flombu, для продажу житла, тим більше іпотечного, завжди є важлива причина. Найчастіше наважитися на продаж квартири, що перебуває в іпотеці, спонукають три чинники:власник закладеного житла не може сплачувати іпотеку через сімейні обставини. Зміни у сімейному становищі, найчастіше – розлучення подружжя – призводить до того, що сім’я роз’їжджається. А невиплачену квартиру доводиться продавати. Також трапляється, що родина, яка придбала житло в іпотеку, змінює місце чи навіть країну проживання. У результаті – іпотечну нерухомість перепродають;продавець квартири втратив фінансові можливості, щоб сплачувати іпотечні внески. Фінансові ризики під час купівлі квартири в іпотеку зростають у рази. Зниження зарплати чи втрата роботи штовхають власника житла на вимушені кроки – продати квартиру в іпотеці;власник втратив інтерес у квартирі, яка перебуває в іпотеці. Однак деколи квартиру з обтяженням продають не через фінансові чи сімейні негаразди, а, скажімо, через втрату інтересу власника до цього житла.Як продати нерухомість в іпотеці? Експерти поділилися можливим варіантом, за якого, ймовірно, вдасться продати іпотечну квартиру. Однак, кожна ситуація з продажу нерухомості в іпотеці потребує вивчення й окремого підходу в реалізації.Перш за все власнику оселі з обтяженням потрібно знайти клієнта. Того, хто захоче купити іпотечну нерухомість, нині знайти нелегко, особливо за вигідних для продавця умов. Однак, якщо вдалося знайти покупця іпотечного житла, спершу слід усно домовитися з ним про відчуження нерухомого майна.Як і будь-яке майно, квартиру з обтяженням можна продати на вигідних, невигідних і збиткових умовах:вигідні для продавця умови: охочий купити «боргову» квартиру сплачує теперішньому власнику оселі суму, яку він уже виплатив за договором іпотеки, і у подальшому погоджується сплачувати решту боргу. Це вдалий варіант для продавця. Так він порівняно мало що втрачає;невигідні для продавця умови: потенційний покупець квартири в іпотеці виплачує продавцеві лише частину суми, яку той віддав, щоб погашувати борг перед банком. Отже, іншу частину грошей власник житла у борг втрачає, як і право на це житло;збиткові для продавця умови: найгірший варіант для продавця, коли у вкрай критичних ситуаціях він продає житло, натомість не отримуючи компенсації за виплачену частину іпотечного боргу. Він «виходить з іпотеки», втрачаючи кошти, яким покривав до цього часу іпотеку, і залишаючись без нерухомості.Варіанти домовленостей між продавцем і покупцем житла з обтяженням вони узгоджують самостійно.Далі власник іпотечної квартири і покупець звертаються до банку. Вони сповіщають банк про намір здійснити купівлю-продаж іпотечної нерухомості. Своєю чергою, банк розглядає кандидатуру потенційного покупця квартири, особливо його платоспроможність, і дає або ні дозвіл на таку процедуру.Якщо банк погодився на те, щоб продати нерухомість, яка знаходиться в іпотеці, новому покупцеві, три сторони (продавець, покупець і банк) повинні відобразити це документально.На останньому етапі три сторони звертаються до нотаріуса. Щоб оформити перехід іпотечної квартири від одного власника до іншого, на практиці діють так: укладають договір про купівлю-продаж нерухомості між продавцем і покупцем, а між банком і новим власником житла – договір про заміну платника, або, як варіант, оформляють новий іпотечний договір.